こんにちは賢人です。
賢人がすでに投資をしている
海外不動産で５年で５〜６倍を目指す
当ブログ内でも投資先の一例として何度か例に出している海外不動産投資について
最近問い合わせが非常に増えているので記事にしてみようと思います。
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2020年４月をもって満枠となり現在募集停止中だそうです。残念。
良い条件の次の土地が見つかれば募集再開するそうなので、再開次第この記事にもアップしますね。
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またここ最近同じようにバングラデシュの土地への投資案件が複数登場しているようです。しかし、賢人がいくつかセミナーなどに参加したり情報を収集したところ正直立地が良くない案件ばかりだったので個人的にはあまりおすすめしません。
いくら成長が見込まれている新興国とはいえ、立地は大事です。
Contents
海外不動産投資
そもそも海外不動産投資についてどう考えるべきか
という点から話していきましょう。
以前の記事からいくらか引用して行きますね。
まずは、海外と一口で言っても
どういう海外の不動産に投資すべきかという観点から見ていきます。
つまり、
- 先進国に投資するのか
- 途上国に投資するのか
- 新興国に投資するのか
です。
言うまでもなく、投資するなら「先進国」はないですよね。
でも高いですよ？
大幅な成長は中々期待できませんよ？
そう、先進国に関しては日本を見ていても分かる通り、
既に一定の成熟を見せているために既に値段が高く初期費用がかさみます。
しかも、大幅な成長が期待できないです。
確かに、先進国への投資でも十分に利益を得ることは可能です。
しかし、それには入念な下調べなど労力が非常にかかります。
個人レベルでなんとかなるレベルではありません。
だって先進国なわけですから、その国の不動産業者だって当然存在していて、彼らもまた同じことを考えているからです。
となると「途上国」か「新興国」が現実的な選択肢でしょう。
ここの判断は、微妙なところです。
どちらかがいいというよりも、ここから先はケースバイケースという判断が必要になってくると思います。
なので、海外不動産に投資する場合は、ひとまず
「途上国」か「新興国」へ投資することを検討するというのが１つの答えになると思います。
ただ、賢人的には「新興国」がいいと思います。
途上国といえば有名所で行くとフィリピンなどが思い浮かぶと思いますが、実際もう既に結構値段が上がっていて、投資するのに大きな金額がかかってしまうんですよね。
一部地域に関しては頭打ち感もあるし。
もちろん、場所を慎重に選べばまだまだ利益は狙えますが、それだけの調査と根回しなどを行うにはそれ相応の労力が必要です。
それにこれだけ日本国内で「フィリピン不動産投資」が流行っているということは既に時既に遅し感がありますよね。
それだけの人が知っているということは
それだけの人が投資しているということです。
つまり値段が上がってしまっているわけですね。
そういう意味で新興国はまだまだ割安なため、比較的少額から投資が可能です。
しかし、ここで注目しなければならないのは、新興国の何に投資をするのかという点です。
不動産といっても、マンションやアパート、ホテルやコンドミニアムなどの建物への投資と、土地への投資では全く意味が異なります。
海外不動産投資といえば、多くの場合でコンドミニアムへの投資を勧められると思います。
コンドミニアムへの投資は、基本的に建物の中の１部屋を買うといった形の投資になります。
いわゆる区分所有という形の所有になると思います。
区分所有とは
区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことを言い
いわゆるマンションやアパートの一室を所有することを区分所有といいます。
そのため、土地の割合も非常に低いです。
（契約によっては土地がついていないことも）
途上国や新興国での不動産投資を考えていく場合、その成長率に期待して投資を行うことになります。
そして、その成長率に伴い上昇するのは土地です。
そしてその一方で建物は年数がたてば劣化し価値は下がります。
日本に住んでいると日本の建物を基準に考えてしまいがちですが、
特に途上国や新興国の建築技術はそう高くありません。
つまり日本における建物の劣化スピードとは比べ物にならないほどのスピードで劣化していきます。
「築２〜３年だとおもったら新築だった」
なんて結構ザラにあります。
せっかく成長率を期待して投資しているにもかかわらず、建物の劣化がその足を引っ張っていてはもったいないです。
それならいっそ
建物なんて余計な費用はかけずに土地のみに対して投資したほうが効率的でしょう。
こう話してみると随分シンプルな方法だと感じられるでしょう。
そう、本来投資というのはシンプルに考えるべきものなのです。
- これから成長するものを買う。
- そして成長して価値が上がったら売る。
これに尽きるのです。
なまじ日本がすでに先進国として大きな成長が見込めないからこそ、
さまざまな複雑な仕組みを作って投資や資産運用をする必要があるだけで
途上国や新興国という海外に目を向けてみれば、
こうしたシンプルで基本的な投資先はまだあるのです。
バングラデシュという国
じゃあ賢人が投資している
バングラデシュ
とはどんな国なのか
皆さんまずは今自分が来ている服のタグを見てみてください。
おそらく何割かの人のタグには
バングラデシュ製
と書いてあるのではないでしょうか？
そう、結構身近な国なんです。
実はバングラデシュはアパレル生産で中国に次ぐ世界第２位のアパレル製品の輸出国です。
また、バングラデシュは親日国でもあります。
[参考]
・池上彰さんが現地を取材したバングラデシュの紹介記事
・世界を旅するブロガーさんの体験記事
日本はバングラデシュへの援助（ODA）が世界一位で、日本に住んでいるバングラデシュ人も数多くいます。
そんなバングラデシュという国がなぜ投資先として魅力的なのか。
バングラデシュという国は、人口世界トップ２を誇る中国とインドに挟まれた位置に存在します。
バングラデシュは
2019年時点で世界1位の人口を誇る中国（約14億人）
2019年時点で世界2位の人口を誇るインド（約13億人）
の間に位置しています。
そんなバングラデシュ自体も人口が１億6200万人と日本より多く、
今なお増加し続けている国なのです。
合計で約29億人と世界人口の半分弱をこの３国で占めているのです。
国の経済成長を最も左右する「人口」が多く
これからの世界経済を牽引していくであそう国々の「中心にある」わけです。
バングラデシュが投資先として魅力的でないわけがありません。
バングラデシュの人口は今後も増え続け2050年ごろにピークを迎えるとみられています。
その人口はおよそ２億人にまで増加されるとみられています。
中国やインドの人口を見たあとに２億人と聞くと
まぁそこそこなのかな？と感じられるかもしれません。
しかし、この人口は、日本（約1.2億人）の約1.6倍です。
それでいて、バングラデシュの国土面積は、日本の国土面積の4割以下です。
その人口密度たるや
日本の3〜４倍となることになります。（2018年時点で3.5倍程度）
この人口密度は、都市国家を除くと世界一です。
不動産の需要は、その土地に対する人口密度によって大きく変動します。
当然ですよね。
人には住む場所が必要ですから
そんなバングラデシュの土地の価格が上昇しないわけがありません。
そんなバングラデシュですが、
という疑念もお有りでしょう。
しかし、バングラデシュという国の成長は、データからもしっかりと見えてきます
まず人口分布
若年層が多く、まさに理想的なピラミッド型の人口分布であることがみてとれます。
次にこれをみてください。
これは1955年の日本の人口分布です。
1955年と聞いて何を思い浮かべるでしょうか？
そう、戦後10年
まさにこの1955年から1973年ごろにかけて日本は高度経済成長期を迎えました。
日本はこの間、年平均10%以上の経済成長を成し遂げたのです。
そう、バングラデシュはいわば、昔の日本のようなものです。
これから人口ボーナスが続くことで一気に経済成長をすすめていくのです。
事実、1971年の独立以降、政治が不安定な時期を乗り越えたあと
特に2010年代以降を見て下さい。
毎年、GDP成長率が５％を上回っています。
2017年、2018年と、7%→８％と順調に成長を続けているのです。
当然こうした経済成長を支えるのは
バングラデシュという国だけではありません。
世界中からODA（政府開発援助）による支援がされているのです。
つまり、バングラデシュという国は世界中からその成長性を見込まれた国であり
それだけ投資先として魅力的なのです。
もちろん日本からも多額の支援が行われています。
- 東急建設（株）が１工区ウッタラ車両基地造成工事→約80億円
- 鉄建建設（株）と（株）安部日鋼工業がCP5工区→約200億円
- 三井住友建設（株）がCP6工区を→約287億円
- 川崎重工（株）と三菱商事（株）が車両１４４両および車両基地設備→約400億円
- 丸紅（株）が鉄道システム（軌道、電化・信号・通信システム、ホームドア、自動券売機、エレベーター・エスカレーターなど）を→約500億円
などを始め、現在バングラデシュでは生活の基盤となるインフラ整備が急ピッチですすんでいます。
そんな国の土地へ出資できるわけです。
賢人からすれば
資金に余裕があるのであれば
「やらない理由がない」
と思えるほどの投資だと断言できます。
このセミナーでは、現地の生の情報を交えながら
世界経済の動きや人口の変遷、GDPの成長率など
多角的な視野で分析し、バングラデシュ投資の魅力を教えてくれます。
非常に良心的なセミナーで、押し売りされるようなことは一切ありません。
今後、資産運用を行っていくにあたって世界経済の動向などについて勉強する意味でも参加して損はないと断言できます。
（最近、バングラデシュセミナーはいろいろな場所で色んな人が開催されているようですが、賢人が参加したセミナーは以下のリンクから申し込んだものです。）
実際に投資するかどうかは、セミナー参加後に家に帰って頭を冷やしてゆっくりを考えてみてください。
※
2020年４月をもって満枠となり現在募集停止中だそうです。残念。
良い条件の次の土地が見つかれば募集再開するそうなので、再開次第この記事にもアップしますね。
※
またここ最近同じようにバングラデシュの土地への投資案件が複数登場しているようです。しかし、賢人がいくつかセミナーなどに参加したり情報を収集したところ正直立地が良くない案件ばかりだったので個人的にはあまりおすすめしません。
いくら成長が見込まれている新興国とはいえ、立地は大事です。
過去に賢人が参加した際も、決して即決はせずに次の日以降で頭の冷えた状態で改めて自分でも色々調べた上で投資を決定しました。
土地への投資ですから、いつまでもこの投資が可能なわけではありません。
また、当然時間が経てば立つほど土地の値段は上がっていってしまいます。
今、目論むことのできる利回りをいつまで実現できるかはわかりません。
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