こんにちは賢人（けんと）です。
海外投資を行う上で、海外積立やプライベートバンクなどを使ったファンドへの投資は、投資先を慎重に選びさえすれば非常に効果の高いものが多く魅力的な投資です。
一方で、海外への投資は何もファンドだけが手段ではありません。
賢人がいつも言っている
個人が資産運用で持つべき資産は
「株」「債券」「不動産」
です。
海外投資においても、これはもちろん同様で、海外の不動産への投資もまた資産運用を行う上では非常に有効です。
国内不動産と海外不動産
不動産投資と聞くと
「怪しい」「胡散臭い」「怖い」
と感じられる方が一定層いるのではないでしょうか。
それも仕方のない話ではあります。
というのもこうした感想を抱く多くの人は
バブル崩壊後の停滞した日本経済へのマイナスなイメージのほうが強く印象に残っているのです。
もしくは、悪質な業者に不利な不動産を掴まされてしまって苦労しているような不動産投資の失敗例の印象が強いからでしょう。
（もし国内の不動産投資で困っているかたがいれば連絡ください。可能な範囲で対策など考えましょう）
しかし、不動産はれっきとした資産であり、不動産投資もきちんと選別して投資をすれば非常に効果の高い投資です。
国内不動産投資
国内の不動産投資は近年一種のバブルとも言っていいような状況になっています。
というのも日本の超低金利、マイナス金利政策によってローン金利もかなり低くなっており
与信枠さえあれば、だれでも負担がほとんどゼロに近い形で資産を作ることができるからです。
つまり、
ローンを組んでマンションやアパートへの投資をして、
家賃収入で返済を相殺（もしくは多少のプラス）しながら資産を築く
というのが国内の不動産投資において最も一般的な形でしょう。
これは、インカムゲイン（家賃収入）によって多少の利益を得ながら
ローン完済時に実質負担がほとんどない形で資産を築くものです。
インカムゲイン（家賃収入）
……基本的に月々のローン返済額を上回るもの
キャピタルゲイン（売却益）
……不動産価格上昇後に売却して得る差額の益
この場合の出口戦略としては、ローン返済後に資産として持ち続けて家賃収入を得るか、売却してしまうかになります。
とはいえ、ローン完済後となると大体35年後……オリックスが今年はじめた長期のものだと45年経過してしまいます。
もともと不動産投資では、インカムゲインを得ながらその土地の価値が上がったタイミングでキャピタルゲイン（売却益）を狙うダブルでの収益を目指す形が理想的でした。
実際、過去の日本ではこれが両立できていました。
ただ現代では、日本の経済状況、そして人口減少などが要因して、いわゆる「土地転がし」的なキャピタルゲインを得ることは非常に難しいと言えます。
実際、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を実現できる不動産は個人レベルでは、ほぼないといっても過言ではありません。
とはいうものの、東京都内に関して言えば、ココ最近不動産価格が上昇していて、運良く数年前に不動産を購入した人は、キャピタルゲインを得られている場合もあります。
これはいわゆる「サラリーマン大家」が増えたことによる需要の高まりが一因にもなっていますが、この一連の不動産価格の変動を予測することは難しいので
狙ってキャピタルゲインを出す……というのは現在の日本の状況ではやはりリスクが大きいといえるでしょう。
その結果、基本的に現在の国内不動産への投資では
インカムゲインをアピールする形での営業が多く見受けられます。
要するに、
家賃収入ーローン支払い＝手残り
なので、この手残りの部分を大々的に客に見せて不動産を売るわけです。
月１〜２万円！とか。
すると、実質的な負担はほぼない形で月１〜２万円の収入が増えるわけですから
誰だってやりたいわけです。
しかし、安易にこれを信じてはいけません。
詳しいことはあまりブログには書けませんが、
冒頭にも書いたとおり、この国内への不動産投資で非常に苦労している方も多くいます。
（もし国内の不動産投資で困っているかたがいれば連絡ください。可能な範囲で対策など考えましょう）
ただ１つ必ず頭に入れておいてほしいのは、
業者だって営利目的なわけですから、建物本来の価値の上に販売手数料が乗っかっているわけです。
これは業者を通せば通すほど多く乗っかってくるので、できるだけ仕入れ業者に近いところから買わない限り、かなり割高で買うことになってしまいます。
そして販売業者は割高でも売るために物件を良く見せようと「手残り」の部分をいいように見せるのです。売ってしまえば終わりですからね。
もちろん、全ての業者が悪というわけではありませんが、注意しておくことは大事です。
もし、現在国内不動産を検討している方などいらっしゃいましたら、是非一度賢人に相談してください。
最近周りでひどい話を聞きすぎるので、賢人の周りの投資家が活用してる業者を紹介できますし、相談にも乗ります。
せめて賢人のブログの読者の皆様だけでも悪い結末にならないようにサポートさせていただきます。
海外不動産投資
では海外不動産はどうなのでしょう？
と考える前に、そもそも海外は広いですからね。
なのでまずは、どういう海外の不動産に投資すべきかという観点から見ていきます。
つまり、
- 先進国に投資するのか
- 途上国に投資するのか
- 新興国に投資するのか
です。
言うまでもなく、投資するなら「先進国」はないですよね。
でも高いですよ？
大幅な成長は中々期待できませんよ？
そう、先進国に関しては日本を見ていても分かる通り、
既に一定の成熟を見せているために既に値段が高く初期費用がかさみます。
しかも、大幅な成長が期待できないです。
となると「途上国」か「新興国」が現実的な選択肢でしょう。
ここの判断は、微妙なところです。
どちらかがいいというよりも、ここから先はケースバイケースという判断が必要になってくると思います。
なので、海外不動産に投資する場合は、ひとまず
「途上国」か「新興国」へ投資することを検討するというのが１つの答えになると思います。
ただ、賢人的には「新興国」がいいと思います。
途上国といえば有名所で行くとフィリピンなどが思い浮かぶと思いますが、実際もう既に結構値段が上がっていて、投資するのに大きな金額がかかってしまうんですよね。
一部地域に関しては頭打ち感もあるし。
そういう意味で新興国はまだまだ割安なため、比較的少額から投資が可能です。
しかし、ここで注目しなければならないのは、新興国の何に投資をするのかという点です。
不動産といっても、マンションやアパート、ホテルやコンドミニアムなどの建物への投資と、土地への投資では全く意味が異なります。
海外不動産投資といえば、多くの場合でコンドミニアムへの投資を勧められると思います。
コンドミニアムへの投資は、基本的に建物の中の１部屋を買うといった形の投資になります。
いわゆる区分所有という形の所有になると思います。
区分所有とは
区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成されているような建物のことを言い
いわゆるマンションやアパートの一室を所有することを区分所有といいます。
そのため、土地の割合も非常に低いです。
（契約によっては土地がついていないことも）
途上国や新興国での不動産投資を考えていく場合、その成長率に期待して投資を行うことになります。
そして、その成長率に伴い上昇するのは土地です。
そしてその一方で建物は年数がたてば劣化し価値は下がります。
日本に住んでいると日本の建物を基準に考えてしまいがちですが、
特に途上国や新興国の建築技術はそう高くありません。
つまり日本における建物の劣化スピードとは比べ物にならないほどのスピードで劣化していきます。
「築２〜３年だとおもったら新築だった」
なんて結構ザラにあります。
せっかく成長率を期待して投資しているにもかかわらず、建物の劣化がその足を引っ張っていてはもったいないです。
それならいっそ
建物なんて余計な費用はかけずに土地のみに対して投資したほうが効率的でしょう。
こう話してみると随分シンプルな方法だと感じられるでしょう。
しかし、本来投資というのはシンプルに考えるべきものなのです。
- これから成長するものを買う。
- そして成長して価値が上がったら売る。
これに尽きるのです。
なまじ日本がすでに先進国として大きな成長が見込めないからこそ、
さまざまな複雑な仕組みを作って投資や資産運用をする必要があるだけで
途上国や新興国という海外に目を向けてみれば、
こうしたシンプルで基本的な投資先はまだあるのです。
まとめ
国内不動産を検討している場合はまずご相談ください。
確かに与信枠を活用して負担が少ない形で資産を築くことができるため、資産運用としては効果的なものではあります。
しかし、悪質な販売業者（大手含む）が多いのも事実ですし、昨今のスルガ銀行の不正融資などに関連してローンの審査が止まっていたりもするようです。
ローンを組んで資産を構築するというのは、一種のレバレッジをかけて投資するようなものなので、失敗してしまった際のダメージは結構大きいです。
効果的な資産運用である反面、悪質な販売業者の営業マンの話に乗せられて買ってしまうと取り返しのつかない状態になってしまう可能性もあるので、慎重にすすめなければなりません。
海外不動産に投資するなら「途上国」や「新興国」です。
確かに先進国の海外不動産投資の案件も多くありますが、その見極めをするのは中々難しいです。
賢人の知人にも、数年で償還されるというアメリカやカナダの海外不動産へ投資して、10年たった今でも回収できていないなんて案件もあります。
先進国への不動産投資はどうしても事業性が出てきてしまうものが多いのです、
「途上国」や「新興国」は先進国に比べて成長性に期待ができるので、そういった国の土地へ投資するのがシンプルで純粋な投資であり効果的です。
「途上国」や「新興国」で外国人が土地を所有できることのできる国は限られています。
そんな中で、間違いなく成長に期待ができると賢人が判断したのがバングラデシュです。
バングラデシュという国については近い内に別の記事で扱うと思いますが、
ひとまずは賢人が実際に投資を決めたバングラデシュ不動産勉強会を紹介しますので、興味のある人は一度参加されてみてはいかがでしょうか。
※ただし、人気なため直近の日程がすぐに埋まってしまうことが多いそうですので、参加希望の方は早めの予約をおすすめします
※また土地の売れ行き次第では受付を終えることもあるので、興味のある方は、とりあえず参加されてみることをおすすめします
もちろん、別にみなさんが賢人と同じ投資をする必要はありません。
これはあくまで一例です。
賢人は現状でこれ以上にいい海外不動産投資を知りませんが、世の中にはもっといい投資があるかもしれません。もしあったら教えてください！
いずれにしても目の前の数字や営業トークに惑わされるのではなく、しっかりとその投資が論理的に本質的に成立するのかどうかを見極める必要があります。
例えば、賢人が投資したバングラデシュであれば、
- 都市国家を除けば人口密度が世界一
- 2050年まで人口は増え続ける推移
- 人口構成も理想的な形
- 平均年収は17万円低い
- 約100万円から投資可能
人口が多いため不動産需要は高く、今後の経済成長は間違いなく、その結果土地の価格の上昇することも間違いないでしょう。
一方で、例えば他の途上国のコンドミニアムへ投資をする場合は、
- 建物の周辺環境はどうなのか
- 建物の耐久年数はどうなのか
- どの程度の空室まで許容できるのか
- いつまで所有するのか
- 多くの場合数千万円から投資可能
など事業性が強く関係してくるため、本当にその投資が成立するかどうかを見極めるが難しいです。
別にこういう投資が悪いわけではありませんが、難しいのも事実です。
また、上でも書いたようにせっかく成長性が見込めて土地の値段が上がるのなら、建物にお金を割かずになるべく土地を多く取得したほうが得ですからね。
賢人としてはバングラデシュへの投資というシンプルで純粋に納得できる仕組みの投資がある以上は、こうした区分所有系の海外不動産は当分考える必要がないと思っています。
しっかりと自分の中での投資基準をもって
自分でその投資の仕組みを考えてみて
それが投資に値するかとうかを考えてから
投資するようにしましょう。
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こうした基本的な考えや情報を持っていれば、
他の投資案件などのモノサシにもなりますから
ぜひ一度読んでみてください。
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何が良くて何が悪いのか
を判断するための知識が必要です。
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