国内不動産

【国内不動産】ワンルームマンション投資で気にすべきエリアと立地

こんにちは賢人(けんと)です。

徐々に不動産記事を投下していきます。

さて、不動産投資初心者の方は不動産投資を始めるにあたって「何を基準に投資をすればいいのか」について今回は記事にしていきます。

不動産投資の入門といってもいいワンルーム不動産を例に今回は「エリアと立地」について説明していきます。

場所・立地

不動産といえば、なんと言ってもコレでしょう。

そう立地

立地には、大きな視野でみた場合のエリアと小さな視野で見た場合の場所の2つの見方があります。

順に説明していきます。

エリア

一言で国内不動産と言っても、日本国内は思ってる以上に広いものです。

北海道なのか、東京なのか、沖縄なのか

投資先の場所としてのエリアは国内不動産投資を行う上で非常に大事な点です。

不動産の資産価値とは、投資対象の不動産物件の収益力が大きなカギとなってきます。

そしてその不動産の収益力を上げるために重要なのは需要です。

当然ですよね、住みたいと思う人が多ければ多いほど価値は上がるのです。

そして、その需要を生み出す大きな一員となるのが人口です。

だから、基本的に投資初心者の人は、国内不動産を検討する場合はまずは東京から見て欲しいと賢人は個人的に思っています。

残念ながら、日本の人口は減少しています。


(引用:総務省統計局より)

一極集中と言われ続けている東京ですら2025年ごろをピークに減少に転じるとされています。


(引用:東京都政策企画局「2020年までの東京の人口推計」

では、なぜ東京を検討してほしいとしているのか。

それは東京の人口減少率が他の地域に比べて緩やかだからです。


(引用:国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」)

この表を見てみるとむしろ日本全体の人口が減少していけばいくほどに日本全体の人口に占める関東の割合が上昇しているのがみてとれます。

もちろんコレは推計ですから、未来に必ずそうなるとは限りませんが、考慮に値する内容だと思います。

つまり、数としての人口が減ったとしても、割合で見れば、東京における不動産需要が他の地域ほど減少しない可能性が高いわけです。

基本的に国内不動産投資を行う場合は、銀行などから借り入れをしてローンを組むことで投資します。

ほとんどの場合が、このローン年数は35年、最近だと45年です。

つまり、35年後、45年後にまだ不動産としての需要がある地域(エリア)を選択することが重要なのです。

立地

エリアが決まれば次は立地です。

何度も言うように不動産投資は需要です。

人が住みたいと思わなければ、需要は生まれません。

価格の減少だけでなく、空室になってしまうこともあり得ます。

だからこの感覚を決して忘れないようにしてください。

あなたならこの物件住みたいですか?

不動産投資、不動産の購入となるといろんな数字が出てきます。

あるいは業者さんにいろんな営業トークをされると思います。

そうするとどこか非日常的な感覚にとらわれてしまい、ついつい基本を忘れがちです。

何度もいいます。

不動産は需要が大事です。

人が住みたいと思わなければ、需要は生まれません。

そして、人が住みたいと思う物件の条件の中でも、この立地というのは、非常に大きな要素です。

一つの基準として、東京で物件選定をする場合、最寄り駅からのアクセスは最低でも徒歩10分以内です。

ワンルームに住む人は基本的に単身者で、会社員や学生などは毎日の通勤・通学に関して最寄り駅からの距離を気にします。

東京圏は電車の交通網が発達していますから、基本的に職場や学校へは電車で移動することが多く、最寄り駅から、バスや自転車などを使わずに住まいに通える物件の希望が多いのが実情です。

特に女性は、帰宅時の夜の治安なども考慮して、長い時間歩くことを避ける傾向があるようです。女性目線で行くなら最寄り駅からのアクセスは最低でも徒歩7分以内がラインでしょう。

徒歩7分の距離は女性の足だと10分かかるような距離のことが多いのです。

ですので、ワンルームマンション購入時の目安として「最寄り駅から徒歩7分以内」を基準にしておくと空室リスクを避けることが期待できるといえます。

まとめ

今回は東京のワンルーム不動産を例に説明しましたが、何も東京以外はダメというわけではありません。

地方の物件は東京の物件に比べると価格が安い傾向にあり、うまい物件選定ができれば、東京の物件を上回る利回りを実現することも可能でしょう。

ただ、その場合は、立地などについて東京以上に慎重に検討する必要があります。

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