こんにちは賢人（けんと）です。
今回は資産運用の中でも非常に額が大きい不動産についてお話ししていきます。
不動産投資とは
不動産投資とは、「不動産」への「投資」のことをいいます。
賢人の資産運用についての考えにも書きましたが、
不動産とは「不動の資産」
主に土地や建物のことをいいます。
こうした土地や建物に投資することを不動産投資と言います。
不動産投資においては、収益のあげ方に主に２つ方法があります。
インカムゲインとキャピタルゲインです。
インカムゲイン（income gain）とは
インカムゲインとは基本的に資産を保有しているだけで得られる収入のことを指します。
不動産投資におけるインカムゲインとは、賃料のことをさします。
賃料は毎月、毎年といったように継続して得られる収入となります。
「あの人は不動産いっぱい持っててお金持ち」
という場合の多くはこの賃料収入という不労所得があるからこそ裕福に見える場合が多いのです。
キャピタルゲイン（capital gain）とは
資産を売買してその差額によって利益を得ることをいいます。
不動産投資においては、主に不動産を売却した際の購入額との差額のことを言います。
安く売って高くなったら売るというものですね。
ようするに転売して利益を出すというものです。
基本的に不動産投資ではこの２つの収益軸を目指しながら投資を行うことになります。
ローンを活用した国内不動産への投資
国内の不動産投資の最大の特徴はローンを使ったレバレッジ効果です。
つまり他人のお金を使って資産が構築できるということです。
最近だと初期費用は10〜20万円程度から不動産投資を始めることができます。
不動産投資と聞くと多額の資金がなければ始められないと感じる人が多いと思いますが、ローンを活用するケースが基本のため、実はそういうわけでも無いのです。
それを可能にしているのが与信枠です。
クレジットカードなどで耳にする機会もあると思いますが、
金融機関がお金を貸してくれる限度額のことを言います。
日本に住んでいる人の多くは企業に勤めて給料をもらういわゆるサラリーマンの方が多いでしょう。
銀行はその勤め先と勤続年数、そして給料を元に「いくらまで貸せるか」を判断します。
つまり与信枠とは頑張って働いた功績によるものなのです。
人によってこの枠は異なりますが、
基本的には
| 年収400万〜500万 | 年収の６倍程度 |
|---|---|
| 年収501万〜800万 | 年収の８倍程度 |
| 年収801万〜1000万 | 年収の10倍程度 |
| 年収1001万〜 | 年収の12倍程度 |
これくらいが与信枠の目安になります。
もちろんサラリーマンでない人でもローンは組めます。気になる方は一度各金融機関に聞いてみたりするといいでしょう。
そしてこのローンをインカムゲイン……つまり家賃収入で返済していくことによって実質的に自分の負担がほぼ無い状態で資産を手に入れることができるのです。
不動産購入資金は金融機関が支払う
ローン返済は入居者が支払う
というわけです。
最近の動向
そしておそらく不動産投資を考えている人が気になるのはココでしょう。
まず１点目、低金利が続く日本ではローンの金利が低いので、これは圧倒的な利点です。
実際、最近いわゆるサラリーマン大家さんが増えていて一種の不動産ブームのような状況になっています。
そして２点目ですが、必ず認識しておいて欲しいことがあります。
正直に言って、日本でキャピタルゲインは目指さない方が利口です。
基本的に不動産の価格は、賃料から計算されます。
そしてその賃料は、人々の所得や需要から決まります。
人口が減少し続け、経済的な成長も期待しにくい日本では不動産価格の上昇は全国的に見ると厳しいでしょう。
もちろん不可能ではありません。上昇する場所もあります。
しかし、そうした有用な情報を個人投資家が仕入れてくるのは非常に困難です。
また、一般的に不動産の売買ではローンによる支払いよりも元気一括での支払いの方が優先されます。
そのため、結局は多額の資金と情報の仕入れルートを持っている業者に個人では太刀打ちできません。
結果的に上がってラッキーということは多々ありますが、キャピタルゲインを「狙って」投資を行うのはリスクが高いです。
日本国内のキャピタルゲインを売りにした不動産投資の話を持ちかけられたら用心した方がいいでしょう。
そうすると、日本の国内で不動産投資を行う場合は、基本的にインカムゲインを狙うことになると思いがちです。
賢人的な目線でいくと厳密にはこれも誤りです。
最近の不動産投資の考え方
というのも、長期的な目線で見るとインカムゲインはほぼローンへの支払いに当てる程度になると考えていた方がいいためです。
賃貸を見ると築年数などによって家賃って下がりますよね？
本来はそれを見越した上でシミュレーションなどをしたほうがいいんですが、
悪質な業者なんかだと売るためだけにインカムゲインを高めに表示して売って、
実際何年か経ってみると後からいろんな費用がかかってしまって負担が激増するケースがあるのです。
なので、インカムゲインを目的に不動産投資をするのも危険です。
とはいえ、ローンの返済を考えるとしっかりと考える必要はあります。
インカムゲイン＝家賃収入は「空室リスク」が常に付きまといます。
つまり、誰も入居してくれなければ家賃が発生しないため、収入にならないのです。
空室が続くとローンの支払いを自分で全額負担することになります。
いわゆる一棟ものアパートやマンションを丸っと所有してしまう場合は、この空室対策などをしっかりと考慮に入れて運用を行わなければならないため、不動産投資というよりも事業に近い感覚になります。
一棟ものの投資が行えるほどの与信枠を持っている人は限られる上、一箇所に集中していまうためにリスクが高いです。
なので基本的には区分所有の不動産投資を行うことになります。
区分所有とは
マンションやオフィスビルなどのように、1つの建物の中に独立した複数の住居や店舗、事務所などがある場合、それぞれの独立した部分の所有権のことをいいます。
今回の不動産投資を例にするとマンションやアパートの１部屋を所有するということです。
いずれにしても空室になりにくいような条件の不動産を選ぶことが重要です。
空室になりにくい＝入居希望者が多いわけですから
この理論でいくとやはり人口の多い場所がいいでしょう。
そしてローンを長期間返済することを考えると今後も人口が減らない
むしろ増える場所がいいでしょう。
そして、自分が賃貸物件に住むことを想定して、どのようなところに住みたいか考えてみてください。
それが答えです。
基本的には
なるべく都市部がよく
駅から近い
こういった物件になると思います。
しかし、当然こういった物件は人気が高いため、そもそも売りに出なかったり、情報が回ってくる前に売り切れてしまいます。
賢人の知っている新築の業者さんは特別に一般公開前に情報をくれるので、かなりいい物件を紹介できますが、とはいえ賢人以外にも情報はもちろん流れるので競争率は高いです。
中古に関しては、現在東京の中古価格が高騰していておすすめできるいい物件が出にくい状況になっています。お世話になってる中古の業者さんは仕入れ値に近い値段で紹介してくれるので同様の案件でも他社より数百万位安いんですが、いかんせん今いいものが少ないんですよね。
どちらの業者も仕入れが非常に優秀なので、物件さえあれば非常にいいんですが…。
もしご希望の方は紹介しますが、投資すべき案件が出てくるまでは少し気長に待ちながらになると思います。
そして不動産投資の出口としては、２つあります。
１．ローンを払い終えた後も所有を続けインカムゲインを得続ける。
これまでは家賃からローンの支払額を引いた額が手取りでしたが、ローンの支払いが終われば家賃収入はそのまま収益となります。
若いうちに不動産を購入して、老後に不労所得が得られるという結果につながるため、サラリーマン大家が流行っているわけです。
２．売却する。
これが一番手っ取り早くわかりやすいかもしれません。
例えば、2000万円のワンルーム物件を35年ローンで買った場合、35年後にはおよそ1000万円ほどの価値で売却することができるでしょう。
つまり、ほとんど自己負担することなく35年後に1000万円の利益をあげることができるのです。
また、不動産投資はインフレにも強いです。
インフレ＝物価の価値が上昇＝お金の価値が低下
ということになるので、お金じゃなくて資産として持っておけるので物価が上がれば必然と不動産も上がりますからね。
これがなんとも言えないんですよね笑
この間、問い合わせのメールをくれた人が大阪で不動産投資をされている方で、東京の値段が上がってきていて不動産投資家が大阪に流れてきていると言っていました。
一方で知人の不動産投資家は、「最近博多がいいんじゃないかと思ってる」とも言ってました。
情報あさって分析すればある程度はわかるんですが、やはりそうした表面上の情報だけでは弱いんですよね。
不動産投資についての情報が欲しい場合は、不動産投資をしている人に直接聞くのが一番です。
賢人の知人の不動産投資家は、「大家の会」みたいな交流会に参加したりして情報交換をしています。
実際に不動産投資をしている人との情報交換なので
「あの銀行は〜って金利が〜％だった」とか
「最近この物件検討してるけどどうかな」みたいなリアルな情報交換ができているので
非常に有用な情報交換ができて、相場観などが養えるそうです。
実際に購入や物件紹介となると業者にお願いするのが一番ですが
（もちろんいい業者を選ばないといけません）
情報が知りたいときは業者やネットよりも実際の不動産投資家を探しましょう。
（けんちゃんのブログもネットじゃん…というツッコミはやめてね☆）
もし周りにいない場合は、先ほどお話しした賢人の知人を紹介しますので、不動産投資経験の有無など言える範囲でかまわないので年齢やおおよその年収など連絡ください。
彼は業者の営業マンではないので、安心して相談できると思います。
まとめ
確かに国内不動産投資は魅力的です。
ローンを活用することで自己負担少なく資産を構築することができます。
ただ、投資先の不動産についてはしっかりと吟味しなくてはいけません。
現在不動産投資はブームとも言っていいほど、各所で物件の価格が上がっています。
しかし、ローンを組んで長期的な目線で考えていかないといけないことを考えると、現環境は少し難易度が高いと言っても過言ではありません。
賢人が信頼している良質な業者を紹介することもできますが、現状ではお勧めできるほど良い物件が出にくくなっているので、気長に物件を待つことになりそうです。
とりあえず情報が欲しかったり、現在お持ちの物件の出口相談など国内不動産の相談がしたい場合は、知人を紹介しますので、連絡ください。
国内不動産に関しては彼のほうが圧倒的に詳しいです。
賢人は海外投資の方が得意なのでｖ
あと国内不動産を検討されている方、そしてもうすでにされている方は是非海外投資を検討してみてください。
というのも、国内不動産投資をされている方は、これ一本に絞っている人が多い傾向にあるようです。
しかし、それでは一点集中の投資になりすぎて、リスクが分散できていません。
円だけじゃなくてドルにも投資をしてリスクと資産を分散させて資産運用をしていきましょう。
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この方法なら誰でも簡単に資産運用をスタートすることができますし、
こうした基本的な考えや情報を持っていれば、
他の投資案件などのモノサシにもなりますから
ぜひ一度読んでみてください。
投資や資産運用に関する情報は世の中に溢れています。
しかし、溢れているからこそ
何が良くて何が悪いのか
を判断するための知識が必要です。
その知識を手に入れるには時間がかかりますが、
このメルマガでは、賢人が吟味し判断したノウハウが詰め込んであります。
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